Επένδυση και ανακαίνιση. Χαμένοι στη μετάφραση;

Είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι ο χώρος της κατασκευής στην Ελλάδα έχει κάνει δυναμική επιστροφή τα τελευταία χρόνια. Αυτό γίνεται εμφανές όχι μόνο από την πληθώρα μεγάλων κατασκευαστικών έργων σε μία σειρά από περιοχές της Αττικής και της περιφέρειας, αλλά και από τον οργασμό μικρότερων projects ανακαίνισης/ανακατασκευής επενδυτικών κτιρίων. Κάπου εκεί ανάμεσα σε αυτόν τον ορυμαγδό οικοδομικών εργασιών βρίσκονται μετέωροι μια σειρά από υποψήφιοι επενδυτές, οι οποίοι προσπαθούν να βρουν τον βέλτιστο τρόπο αξιοποίησης του κεφαλαίου που διαθέτουν. Είναι τελικά κερδοφόρα η επένδυση σε ορισμένα ακίνητα; Αξίζει το ρίσκο; Έχει νόημα να τοποθετήσουμε τα χρήματα μας στην αγορά/ενοικίαση ακινήτων και να βάλουμε ακόμη πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη για να τα ανακαινίσουμε και να τα αναβαθμίσουμε; Το παρόν άρθρο αξιοποιώντας την εμπειρία των αναλυτών και μηχανικών της Baus Engineers και της BnB Design επιχειρεί να δώσει κάποιες πρώτες απαντήσεις.

Αρχικά ας μιλήσουμε για την διαχρονική αξία της επένδυσης. Μπορεί ορισμένα κτίρια να μην αποτελούν έργα τέχνης (επένδυση με οριακά μηδενικό ρίσκο), αλλά πρόκειται για μια μορφή επένδυσης η οποία αλλάζοντας τις μορφές εκμετάλλευσης θα είναι για τα επόμενα χρόνια στην Ελλάδα κατά βάση κερδοφόρα. Η χώρα έχοντας χάσει αναρίθμητες φορές το τρένο μιας παραγωγικής ανασυγκρότησης που τόσο πολύ έχει ανάγκη θα συνεχίσει να κάνει αυτό που ξέρει καλά. Και αυτό είναι η παροχή υπηρεσιών. Εν προκειμένω μιλάμε για υπηρεσίες των οποίων η κορωνίδα είναι οι τουριστικές υπηρεσίες και τα παραπροϊόντα της. 

Η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια είχε δεκάδες εκατομμύρια παραπάνω τουρίστες και ο συγκεκριμένος αριθμός αναμένεται σύμφωνα με εκτιμήσεις να ανέβει και άλλο. Ενδεικτικά αξίζει να αναφερθεί ότι το πρώτο 9μηνο του 2018 σημειώθηκε αύξηση 10,3% στις αφίξεις με παράλληλη αύξηση τιμών 8,5% σε σχέση με το 2017. Επιπρόσθετα, την περίοδο Μάιος-Οκτώβριος 2019 σημειώθηκε άνοδος μεσοσταθμικά περίπου 1,5% στις αφίξεις με αξιοσημείωτη άνοδο στις αεροπορικές αλλά και τις οδικές αφίξεις δευτερευόντως. Τα παραπάνω αποτελούν επίσημα στοιχεία και δεν συμπεριλαμβάνονται σε αυτά μία σειρά από καταλύματα που δεν είναι δηλωμένα. Το γεγονός αυτό καταδεικνύει ότι οι πραγματικές αφίξεις είναι μεγαλύτερες από αυτές που καταγράφονται στα επίσημα στατιστικά αποτελέσματα.



Η πρώτη ανάγνωση του συγκεκριμένου φαινομένου είναι απλή. Όλοι αυτοί οι τουρίστες πρέπει να μπορούν να μείνουν κάπου. Επομένως ξενοδοχεία, hostels, δωμάτια και ενοικιαζόμενες οικίες (κάθε είδους) είναι εγκαταστάσεις που έχουν ζήτηση. Μία δεύτερη ανάγνωση όμως είναι ότι αυτοί οι τουρίστες πρέπει και να απολαύσουν την εμπειρία τους στη χώρα. Αυτό σημαίνει ότι αυξάνεται η ζήτηση σε εστιατόρια, κέντρα αναψυχής, καφετέριες κτλ. Εάν λάβουμε υπόψιν μας και το γεγονός ότι η Αθήνα κατά βάση (αλλά και ο Πειραιάς, η Θεσσαλονίκη κτλ) έχει αρχίσει να μετατρέπεται σε all season προορισμό υπερβαίνοντας τους κλασσικούς θερινούς περιορισμούς της “σεζόν” αντιλαμβανόμαστε ότι η εν λόγω επένδυση έχει καταρχήν αξία και νόημα.

Πλάι σε όλα αυτά και ενισχύοντας την ιδέα ότι η επένδυση σε ακίνητα αποδίδει διαχρονική αξία μπορούμε να αντιληφθούμε ότι συνεπαγόμενη της παραπάνω ζήτησης δεν αυξάνουν την αξία τους μόνο τα “hot” τουριστικά ακίνητα. Οι κάτοικοι των Αθηνών για παράδειγμα πρέπει κάπου να μείνουν και σε πολλές περιπτώσεις εγκαταλείπουν το σκληρό κέντρο και μετοικούν σε πιο προαστιακές περιοχές αυξάνοντας την ζήτηση επομένως και την αξία των ακινήτων σε αυτές τις περιοχές.

Άρα έχουμε το πρώτο κρατούμενο. Αξίζει να επενδύσεις σε ακίνητα στην παρούσα φάση. Ποιο όμως πρέπει να είναι το ποσό της επένδυσης, πού πρέπει να επενδύσεις και πόσα χρήματα πρέπει να δώσεις για την αναβάθμιση των εν λόγω ακινήτων; 

Εδώ αρχίζει η μετάφραση και εδώ είναι που πολλές φορές οι επενδυτές χάνονται για να κάνουμε αναφορά και στον τίτλο του άρθρου. Αξιοποιώντας κλασικά οικονομικά εργαλεία θα μπορούσαμε να κάνουμε μια απλοϊκή προσέγγιση και να πούμε ότι εφόσον υπολογίζεις πως η επένδυση σου θα επιστραφεί σε λιγότερο από δέκα χρόνια τότε είσαι good to go. Τα πράγματα όμως δεν είναι τόσο απλά. Καταρχάς ο ρυθμός επιστροφής δεν θα είναι πάντα σταθερός μιας και η ζήτηση ναι μεν μεγαλώνει, αλλά έχει έντονες διακυμάνσεις. Επίσης δεν μιλάμε και για ένα ενιαίο είδος τουριστών και κατοίκων που ενδιαφέρονται να μείνουν στα ακίνητα σας. Με απλά λόγια δεν δύνασαι να γνωρίζεις ανά πάσα στιγμή το target group σου (εκτός συγκεκριμένων περιπτώσεων) και δεν δύνασαι να γνωρίζεις τί θα επιθυμεί κάθε χρόνο το συγκεκριμένο target group. 

Αυτοί οι σκόπελοι ξεπερνιούνται μόνο με επαγγελματική προσέγγιση και ειδικευμένες παρεμβάσεις. Πρέπει να ξεπεράσουμε κάποια στιγμή με άλλα λόγια την ερώτηση “πόσο πάει η ανακαίνιση;”. Η ανακαίνιση, η διακόσμηση και οι στοχευμένες παρεμβάσεις δεν είναι κάποιες εργαλειακές πρακτικές για πάσα νόσο. Προκύπτουν από ένα ευρύτερο επιχειρηματικό πλάνο. Και μέσα σε αυτό το πλάνο εμπεριέχονται τόσο το διαθέσιμο budget, η επιστροφή χρημάτων, η ανάγνωση του target group, οι τάσεις της αγοράς και το timing της επένδυσης. Επομένως η ερώτηση οφείλει να μετατραπεί από την πλευρά του μηχανικού “τι θέλεις να κάνεις, ποιος ο στόχος σου;”. Και με μία τέτοια ερώτηση όλα αρχίζουν να μπαίνουν σε κουτάκια.

Η Baus Engineers και η BnB Design θέλοντας να προσφέρουν τις πλέον ολοκληρωμένες υπηρεσίες επιχειρούν να απαντήσουν στην παραπάνω ερώτηση με τον πλέον μεθοδικό τρόπο. Όταν λοιπόν αποκαλυφθεί το όραμα του επενδυτή και οι επιθυμίες του προχωράμε στο επόμενο βήμα. Αναλύουμε τις διαθέσιμες επιλογές επένδυσης, δημιουργούμε ένα επιχειρηματικό πλάνο και πλέον οι παρεμβάσεις προκύπτουν αβίαστα για να επιτύχουμε το βέλτιστο τεχνικά και αισθητικά αποτέλεσμα. Δεν υποτιμούμε την δουλειά μας σε καμία περίπτωση. Αναγνωρίζουμε όμως ότι αυτή οφείλει να ακολουθεί και να υποτάσσεται στην ευρύτερη κίνηση. Με απλά λόγια μπορεί σε ένα ακίνητο να μην χρειάζεται πρακτικά καμία παρέμβαση ενώ σε ένα άλλο να απαιτούνται αρκετά χρήματα για να εξυπηρετηθεί άρτια το επιχειρηματικό πλάνο. Και στις δύο περιπτώσεις ο στόχος παραμένει ο ίδιος και είναι σαφώς η επένδυση να είναι επικερδής. Απλά δημιουργούνται δύο διαφορετικοί δρόμοι γι' αυτό.

Συχνά θα ακόυσετε από διάφορους επαγγελματίες προτάσεις για ανακαίνιση, οικονομικά προκάτ πακέτα ανακατασκευής καθώς και πολλά άλλα. Παρόλο που οι συγκεκριμένοι επαγγελματίες μπορεί στο αμιγώς δικό τους κομμάτι να είναι άριστοι στη δουλειά τους, κατά τη γνώμη μας χάνουν ένα συγκεκριμένο και απαραίτητο στοιχείο της δουλειάς. Και αυτό το κομμάτι είναι η σωστή αναγνώριση του προβλήματος και η συγκεκριμένη λύση του. Αυτό δηλαδή που οφείλει να κάνει ένας μηχανικός. 

Εν κατακλείδι η σωστή ερώτηση δεν είναι “πόσο πάει η ανακαίνιση;”. Η σωστή ερώτηση που πρέπει να κάνετε στους επαγγελματίες που αναλαμβάνουν τη συγκεκριμένη δουλειά είναι “με αυτά που λες πόσο θα κερδίσω;”. Τότε μόνο θα καταλάβετε εάν αξίζει να προχωρήσετε στο συγκεκριμένο σχέδιο αναβάθμισης του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας που σας ενδιαφέρει. Και εφόσον αυτή η ερώτηση απαντηθεί επαρκώς τότε προχωράμε στην επόμενη φάση και συζητάμε τις λεπτομέρειες, τις τεχνικές προεκτάσεις, τα επιμέρους κόστη, την διακόσμηση κτλ. Τότε είναι που θα προετοιμάσουμε και το επόμενο βήμα, δηλαδή τη διαχείριση του ακινήτου, το πιθανό management της επιχείρησης καθώς και τις επιμέρους λεπτομέρειες που θα τοποθετήσουν την δικιά σας επιχείρηση πάνω από τον υπόλοιπο ανταγωνισμό.

Ο χώρος λοιπόν της κατασκευής μπορεί να έχει πάρει τα πάνω του, αλλά αυτό το γεγονός επιτάσσει στους επαγγελματίες του κλάδου να πάρουν και αυτοί τα πάνω τους και να αναβαθμίσουν συνολικά τις υπηρεσίες τους διαγράφοντας για πάντα την εργαλειακή αντιμετώπιση προηγούμενων χρόνων και δεκαετιών.

 

* Τα στατιστικά στοιχεία προέρχονται από τον Σύνδεσμο Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων.

Συνεχίζοντας την περιήγηση στον ιστότοπό μας, συναινείτε στην χρήση cookies των οποίων η λειτουργία περιγράφεται αναλυτικά στην Πολιτική απορρήτου μας.

Συνεχίζοντας την περιήγηση στον ιστότοπό μας, συναινείτε στην χρήση cookies των οποίων η λειτουργία περιγράφεται αναλυτικά στην Πολιτική απορρήτου μας.